법률행위의 대리 대해 알아보자.

공인중개사 시험에서 다루는 법률행위의 대리는 민법상 대리 제도를 이해하는 것이 핵심

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 대리의 개념

대리는 타인을 대신하여 법률행위를 하는 것을 의미합니다. 대리인이 본인을 대신해 법률행위를 하면, 그 효과가 직접 본인에게 귀속됩니다.

예를 들어, A가 B에게 자신의 집을 팔아달라고 대리권을 주었다면, B가 C와 매매계약을 체결해도 계약의 효과는 A에게 발생합니다.

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 대리의 종류

 법정대리 vs. 임의대리

• 법정대리: 법률에 의해 정해진 대리 (ex. 미성년자의 부모, 후견인)
• 임의대리: 본인이 스스로 대리인을 정하는 것 (ex. 위임 계약)

 유권대리 vs. 무권대리

• 유권대리: 적법한 대리권이 있는 경우
• 무권대리: 대리권 없이 한 행위 (본인이 추인하면 유효, 거절하면 무효)

 복대리

대리인이 다시 제3자를 대리인으로 선임

• 본인의 사전동의 또는 사후승인이 필요

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 대리권의 범위와 제한

대리인은 원칙적으로 본인을 위해 행위를 해야 하지만, 법적으로 제한되는 경우도 있음.

 자기계약과 쌍방대리 금지

• 자기계약: 대리인이 본인을 대신하여 자기 자신과 계약하는 것
• 쌍방대리: 대리인이 거래의 양쪽 당사자를 모두 대리하는 것
• 예외: 본인의 특별한 허락이 있거나 법률에서 인정할 경우 가능

 대리권의 소멸

• 본인이 대리권을 철회할 때
• 대리인 또는 본인이 사망할 때 (임의대리의 경우)
• 대리 행위가 완료될 때

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 표현대리 (민법 제125조~제129조)

대리권이 없는 사람이 마치 대리권이 있는 것처럼 행동하여 제3자가 이를 믿고 계약을 체결한 경우, 본인이 책임을 지게 되는 제도.

 대리권 수여의 표시(제125조)

본인이 제3자에게 직접 대리권이 있는 것처럼 보이게 한 경우, 그 계약은 유효

 권한을 넘은 표현대리(제126조)

대리인이 주어진 권한을 넘어서 계약을 했지만, 상대방이 정당한 이유로 믿었다면 계약 유효

 대리권 소멸 후의 표현대리(제127조)

대리권이 사라진 후에도 대리 행위를 했고, 제3자가 이를 모르고 계약했다면 본인이 책임

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 무권대리와 추인(민법 제130조~제135조)

 무권대리

대리권 없이 한 계약은 원칙적으로 본인이 추인해야 유효

 본인의 추인(제130조)

• 본인이 나중에 인정하면 계약은 소급하여 유효
• 거절하면 무효 (단, 상대방은 철회 가능)

 표현대리와 무권대리의 차이

구분표현대리무권대리

본인의 책임 여부	책임 있음	책임 없음 (추인해야 유효)
제3자의 보호	보호됨	보호되지 않음

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 공인중개사법과 대리

공인중개사는 중개 행위를 하는 자이지, 원칙적으로 대리인이 아님. 따라서 직접 계약을 체결하면 안 되며, 대리 행위를 하려면 별도의 위임.

공인중개사가 대리 행위를 하려면, 반드시 대리권을 명확히 받아야 하며, 법적으로 허용된 범위 내에서만 가능

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정리

1. 대리는 본인을 대신하여 법률행위를 하는 것
2. 대리권이 있어야 유효하며, 없으면 본인의 추인이 필요
3. 표현대리는 제3자를 보호하기 위해 본인이 책임지는 경우
4. 공인중개사는 원칙적으로 대리인이 아님 (대리권이 있어야 가능)